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“速度”影响中国 高铁格变中国房地产版图

2010-09-14 14:32  来源:和讯网  点击:696

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日前,铁道部运输局副局长苏顺虎在铁道部高铁运营通气会上透露:截至目前,中国已有6920营业公里高速铁路投入运营,而正在建设的高速铁路有1万多公里。中国已成为世界上高速铁路发展最快、系统技术最全、集成能力最强、运营里程最长、运营速度最高、在建规模最大的国家。

中国高速铁路技术以引进为基础,后实现自主研发,目前已系统掌握了时速350公里成套技术,标志着中国高铁技术已经迈入国际前沿。铁道部计划在2012年之前,中国的铁路里程达到11万公里,建成42条客运专线,总里程1.3万公里。客运专线网主要可概括为“四纵四横”,辐射全国各个主要区域。未来几年,中国高速铁路将进入全面收获时期,中国高铁时代已然全面来临。而中国高铁的成功示范及对经济的有效拉动,使得美国、俄罗斯等大国近阶段对高铁也产生了兴趣,纷纷前来中国寻求合作。

土地清查步入实质问责期 京统计局二手房数据被指“离谱” 8月北京房价涨幅连续4个月回落 神秘买家广州掷4亿买整栋楼 万科百亿增发几近流产 清纯美眉三居室闺房组图)   研究显示,高铁对经济发展影响巨大。从单条线路对沿线经济的拉动来看,高速铁路的建设有利于加快沿线城市城镇化进程,优化沿线各地的资源配置,带动沿线城市产业发展。从多条线路构建的高速铁路网络对区域经济的拉动来看,高速铁路的建设有利于建立跨区域的城市圈,引导地区间产业转移和产业结构升级,推动区域和城乡协调发展。另外,高速铁路还将带动沿线城市旅游、餐饮、购物等相关服务业及住房需求的快速增长。

而高铁网络的铺设更对房地产市场产生巨大影响。北京光耀东方董事长李贵斌表示:“无论从日本、法国、韩国等国的国际经验来看,还是从本国京津高铁建成后带来的影响看,高铁很大程度上促进了房地产市场的发展。”在李贵斌的商业版图中,重塑高铁商圈价值成为重要的战略之一。光耀东方已经悄然在天津、河北石家庄等城市投资高端投资商业综合体项目。

而另据了解,国内已有一些先知先觉的开发商如绿地、中信等,已经开始有意布局高铁商圈。

中国全面迈入高铁时代

中国的高速铁路正以远超预期的速度建设。

中国高速铁路发展规划,是2004年经国务院批准的《中长期铁路网规划》确定的,到2020年,全国铁路营业里程达到10万公里,建设客运专线1.2万公里以上。2008年,国务院对《规划》进行了调整,确定到2020年,全国铁路营业里程达到12万公里以上,建设客运专线1.6万公里以上。

铁道部总规划师郑健曾指出,到2020年,中国将形成以北京为中心的1小时至8小时交通圈,除乌鲁木齐、拉萨、海口外,绝大部分省会城市都将被纳入这个快速交通圈。届时全国铁路快速网络将达到5万公里,通达所有省会城市和人口50万以上的城市,覆盖全国90%以上的人口。

早在2008年8月,铁道部副总工程师张曙光教授介绍中国高铁技术时就曾表示:“中国用6年左右的时间跨越了世界铁路发达国家一般用30年的历程,形成了具有完整自主知识产权的高速铁路技术体系。”目前我国是世界上高速铁路发展速度最快、系统技术最全、集成能力最强、运营里程最长、运营速度最高和在建规模最大的国家,在高铁领域稳居六项世界第一。

铁道部计划在2012年之前,中国的铁路里程将达到11万公里,将建成42条客运专线,总里程1.3万公里。而截至2009年底,中国客运专线已建9条,贯通3条,在建22条,筹建8条,规划(未立项)7条。邻近省会城市将形成1至2小时交通圈、省会与周边城市形成半至1小时交通圈,北京到全国绝大部分省会城市将形成1至8小时交通圈。

以华北区域高铁发展为例。目前,从北京到沈阳、济南、太原3小时,北京到石家庄2小时,北京到天津半小时。到2012年,北京到石家庄1小时,北京到沈阳、太原、济南2小时,北京到长春、南京、郑州3小时,北京到长沙、上海5小时。“速度”正在悄然改变中国。从安全、舒适、便捷、环保、可靠、经济等多方面因素,高铁会逐渐成为中高端商旅人群的首选交通工具。另外,高速铁路的不断完善,城市与城市的空间距离缩小,人们的生活半径变大。跨城”已成为一种生活方式。

高速铁路对经济发展的作用体现在诸多方面:高速铁路建设对经济发展的拉动作用,通过对高速铁路的投资消费,促进国民经济的发展。高速铁路建成后的经济效果,包括直接的经济效果,如节约运输时间、降低运输成本、提高交通安全等;还有间接的经济效果,如产业布局的变化、城市化进程的加快、交通经济带的形成等。高速铁路建设直接和间接增加就业机会,增加人们的收入。同时节约土地资源,节约运输能源,符合低碳经济的发展要求。

高铁提升地产价值

从国际经验来看,高铁建成的确对房地产市场产生了巨大影响。

日本新干线高速铁路建成以后,不仅改善了日本的交通运输状态,而且活跃了日本的经济活动,促进了工农业生产的发展和国民生活水平的提高,产生了巨大的社会效益。大阪是日本高速铁路的最早受益者之一,政府在规划建设新干线车站时就将车站与城市中心的发展结合在一起。大阪的发展主要集中在城市内的北站和南站,两个车站之间有环行地铁联系,车站与它们之间的地段共同构成了城市的CBD、经济发展核心。这里积聚了大量的商务办公楼、商店和休闲场所,在这里工作的人达到100万。

在法国,因为高速铁路的出现,不少距离巴黎低于1小时车程的地区开始成为通勤的住宅区。高速铁路沿途的许多小城镇获益颇丰,旺多姆(Vendme)在高速铁路建成之前只是法国众多小城镇中的一员,高速铁路建好后,各地区的游客蜂拥而至,一些人更选择在那里置业。这些人利用高铁的便利来灵活机动地安排工作,例如,在巴黎上3天班,在南方上2天。一些大公司也逐渐把目光转向这一地区:服务业投资增加,配套设施也逐渐完善。高速铁路通车3年之后,镇内的房屋价格提高了35%,房地产交易率增加了22%。昔日的小城镇已经借助高速铁路的力量蜕变成一个完全崭新的社会。

而里尔是一个传统的工业城市,随着1993年巴黎至里尔高速铁路的建成,里尔实现了成功的转型,成为一个以商务办公为主的城市。里尔围绕高速铁路车站,已建成会展中心、欧洲办公大厦、银行大楼,Euralille大型商业中心等。当然这种转型还得益于里尔良好的区位条件,它位于3个首都城市(伦敦、巴黎、布鲁塞尔)的中心,并有高速铁路相连接。

另一条高速铁路大西洋(600558,股吧)线的终点城市勒芒市,从高速铁路的建设中也获益颇丰。在政府在方案设计初期,就对车站周围的房地产开发进行了长远的规划,在通车仅1年的时间内,车站周边地区1万平方米的商务中心就基本出租完毕,到1991年又增加2.2万平方米的商务办公面积。通车3年后,周边土地的价格和商务办公租金都提高了2倍。

在韩国,高速铁路有力地带动了旅馆、百货店等服务业和不动产开发。纺织城大邱市历来客流不旺,高速铁路开通后,每天从东大邱车站下车的旅客增至1.2万多人,旅店客房率和百货店销售额随之直线上升。中部城市天安市地价历来处于中下水平,占据高速铁路车站的“地利”之后,开发建设迅速升温,地价上升为韩国第二位。高铁开通后,中部城市天安、大田到汉城的时间分别缩短为34分钟和49分钟,这样住在天安、大田,到汉城上班比在汉城市内上班更为省时。因此,预计将有越来越多的工薪族摆脱房价昂贵、交通拥挤的汉城,到外地购房或干脆到地方谋求新职,这一方面会提高生活质量,同时也有利于分散首都人口和促进地方经济发展,这样就带动了高铁沿线地区房地产市场繁荣。

而从中国经验来看,京津高铁、武广高铁的建设也带来很好的示范样本。

2008年8月1日,京津城际高速铁路开通,最高运营时速达到350公里,京津间全程运行时间30分钟。2009年8月1日,京津城际高速铁路通车运营一周年,共计运送旅客1870万人次,京津间的总体客流比开通前增长86% 。

京津城际高速铁路的开通加快了京津经济一体化,促进环渤海地区经济交流和人员往来。京津城际高速铁路地处环渤海经济区的核心,开通后大大缩短京津间的时空距离。作为奥运会重要配套工程,其还为北京奥运会的成功举办提供了良好的运输条件。京津城际通达天津的滨海新区,带动了北京企业来滨海新区投资,许多企业的总部办公室设在北京,管理者乘高速铁路仅半小时便可抵达天津工厂。京津城际高速铁路通车后有2000多家企业从北京搬到天津。到天津投资的中央企业也显著增多,包括航空工业集团、中国兵器工业集团、五矿集团等,中央科研院所与天津的合作也增多。

京津城际高速铁路的运营带动了京津两地旅游、餐饮和房产置业的发展。国家统计局调查显示,京津高速铁路2008年对天津市旅游产业的增长贡献率为35%,乘高速铁路的外埠游客用于购物的消费占整个旅游消费的33.5%。天津免费开放的6个博物馆、纪念馆,累计接待外地观众近80万人次,其中由北京来天津的旅游团体观众占90%,比高速铁路开通前增加了30%。天津各大、小剧场迎来观众人数超千万,比高速铁路开通前增长了20%。京津城际高速铁路开通一年来,天津10家“狗不理”餐厅的营业额都增加了20%以上,增速远高于往年。

而2009年12月26日,武广高铁正式开通。在促进了交通便利的同时,武广快线也实际上促使沿线的房价上涨,据戴德梁行的统计,以长沙为例,高铁附近的三个楼盘一年之内楼价涨幅从32%到47%不等,且销量长期居长沙楼市前五名。

开发商掘金高铁商圈

正是因为高铁对中国经济、中国房地产市场的巨大影响,已经开始吸引了许多开发商以及国际资本的关注。

例如,中信资本近日公开表示,最新准备募集的基金重要的一个投资方向就是二线城市的商业地产项目。其中郑州、西安重庆昆明等中西部城市是他们重点关注的区域,这些城市的一个共同点:都在高铁沿线。绿地、世茂等多位知名开发商已经开始有意挖掘其中的机会。

而光耀东方已先行开始布局。

李贵斌以“后定位模式”打造的北京光耀东方广场位于北京西站附近。北京西站亦正在进行改造和提升,重点是引入地铁9号线,并且和北京站的地下直行线预计2012年建成。届时,北京西站、北京南站、北京站可实现地铁全线连接。如果说房地产最大的优势在于地段,光耀东方广场可与西客站实现无缝对接,不用走出地面,即可从地铁直达光耀东方广场。大量商务人群以及投资客或可聚集于此。

该项目总建筑面积超过20万平米,是集公寓、商业、商务楼于一体的大型综合体项目。目前已全部为准现房。据了解,新华社网络电视台、手机电视台已与光耀东方广场签订入住协议。按照既定规划,光耀东方广场专设有1万平方米的多功能演播厅,6800平方米的多功能影院。还配有精品超市、精品家电超市等。

此外,光耀东方还在石家庄火车站对面亦成功运作了一个光耀东方广场,体量近7.6万平方米,隶属石家庄高铁经济圈,业态涉及酒店、公寓、商场等,运行状况良好。在天津高铁的终点站,光耀东方更是投资了一个44万平米的城市综合体,业态涵盖齐全,包括写字楼、五星级酒店、商业、公寓等。

“火车的乘客已经发生了变化,高铁商圈的利用肯定也会大大的增加。城市综合体在这样的商圈中起到了良好的聚合作用,有效地节约了时间成本,能促进区域价值的提升。所以要研究高铁商圈的城市综合体就显得越来越有价值和意义。”李贵斌说,由于科技进步带来的高铁经济效益,促使越来越多的客乘到综合体中进行日常消费、商务活动以及办公等,因此将光耀东方广场定位于高铁商圈附近的城市高端商务综合体。

而在住宅地产屡受调控的局面下,李贵斌认为商业地产仍处于价值洼地中,这是投资商业地产最好的时代。多家研究机构显示,未来写字楼、商业物业租金都呈现上涨趋势,而商业地产受调控影响很小。

此前,国务院发展研究中心市场经济研究所官员也曾在某内部论坛上指出,在CPI上涨的背景下。实际上,居民存放在银行里的钱正以1%的负利率贬值。大量的民间资本正在寻找投资渠道。李贵斌认为,商业地产正是一个比较好的投资渠道。

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