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大发彩票下载苹果—大发快三直播旅游地产市场是冒险家和投资者的乐园

2011-02-17 08:54  来源:时代周报   点击:960

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大发彩票下载苹果—大发快三直播房地产市场向来是冒险家和投资者的乐园。

2010年初,大发彩票下载苹果—大发快三直播国际旅游岛规划获批后,大发彩票下载苹果—大发快三直播房地产再次雄起,尤其是旅游地产建设呈遍地开花之势。

2011年1月中旬,大发彩票下载苹果—大发快三直播省农垦集团将下属的24家投资公司重组合并为三家,从此正式进军大发彩票下载苹果—大发快三直播旅游地产业。资料显示,整个大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦系统现有1127.5462万亩土地,约占大发彩票下载苹果—大发快三直播全省土地的1/4,被外界称为“大发彩票下载苹果—大发快三直播最大的地主”。

“尽管躬耕于农业一隅,可大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦手握大面积土地,一旦成功进入旅游地产,大发彩票下载苹果—大发快三直播的旅游地产市场将是另一番景象。”中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁向时代周报记者说出自己的担心,“大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦由农业转战旅游地产,如若简单地以原有土地入股与开发商合作开发,这对大发彩票下载苹果—大发快三直播的国际旅游岛建设并不是件好事。”

土地入股跻身旅游地产

2010年10月18日,海垦集团的成立,正式标志着大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦系统的政企分离。此前,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦下属的90个农场已合并为51个。两天后,大发彩票下载苹果—大发快三直播省召开全省农垦改革土地资源划分土地变更登记工作动员会,对农垦总局、农垦集团进行土地资源重新划分。

根据相关法律法规政策,大发彩票下载苹果—大发快三直播省国土厅联合省农垦总局制定了具体工作方案。大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦土地总面积为1100多万亩。其中,今后留在农场土地为733万余亩,海垦集团的土地面积为393万亩。其中,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦系统之前已批准的合作开发项目、已签订投资开发协议和达成开发意向的土地共33万余亩。这些土地直接归属于为海垦集团下属的24家投资公司所有。

农垦总局的一名在职人员对此有些抱怨,“在土地划拨时,大部分的具备旅游开发价值的土地资源都归于海垦集团名下。”

大发彩票下载苹果—大发快三直播省国土环境资源厅确权处处长滕昭礼向时代周报记者指出,农场的土地都是不同时期,由国家划拨的。现在对农垦总局和海垦集团的土地进行重新划分,土地权属变更将保持两个“不变”—即土地的性质不变,土地用途不变。“原是农业用地的不能随便更改为建设用地。”

划入海垦集团名下的393万亩中的土地,滕昭礼表示目前尚在统计当中,具体情况不甚清楚,只是肯定指出,“绝大部分都是农业用地。如果要转变土地性质和用途,也需要经国土资源部门审批,并且仍要缴纳新增建设用地土地有偿使用费。”

海垦集团党群工作部负责人张爱莉告诉时代周报记者,海垦集团1月中旬按地域进行划分,将24家投资公司合并重组为中南、中源和中新三大集团。

旅游地产将成为海垦集团的三大主导产业之一,并尽快打造一批属于海垦集团的旅游地产项目。海垦集团旗下的大发彩票下载苹果—大发快三直播橡胶集团更是于今年1月7日正式在上海证券交易所上市挂牌交易。

在中国房地产研究会副会长顾云昌看来,海垦集团进军旅游地产并不稀奇,“在国际旅游岛开发的背景下,土地资源最为稀缺。如此作,它能更大地获取经济效应。”

而中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁则有些担心,“大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦之前一直在农业方面作为,毕竟会显得有些经验不足。”

其实早在2008年1月18日,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦就成立了专门的房地产公司—大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦房地产集团股份有限公司。随后不久,开始打造三亚南新“椰林书苑”的地产项目。组建当年,房地产集团就实现了2亿元的利润;去年,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦在三亚的好汉坡酒店等一批旅游地产相继开张迎业。

谈及进入旅游地产的初衷,海垦集团产业发展部总经理李东明说,“国际旅游岛建设如火如荼,而海垦集团土地资源具有较好的旅游价值,政府部门也有此意向。”他向时代周报记者坦承,海垦集团在地产开发方面确实经验不算丰富,将会与实力雄厚的房地产公司合作开发,以对方投入资金为主。“土地是我们的,我们还出资金,那他们还干啥。”

李东明还说,“视具体土地而言,规模较大的地块需进行一级土地开发,规模较小的,一两百亩则无需如此繁杂。”

土地性质转换成难题

海垦集团手握土地之广,让其他房地产开发商嘴馋不已。

2009年8月21日,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦曾在海口举行过一场资源推介会,将全垦区的土地、闲置资产和旅游资源等集中起来大规模向社会推介,吸引了全国各地逾500家大型企业及专业投资咨询机构前来咨询,其中不乏华润置地、万科地产、鲁能地产等地产大鳄的身影。

张爱莉用“排队谈项目”来形容海垦集团在旅游地产市场的号召力,“我们现在牢牢掌握着主动权”。

大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦总局宣传部长王昌龙向记者透露,资源推介会后,超过100多个旅游地产项目陆陆续续上报,等待审批。李东明也默认了这一说法。不过,对于目前已经通过审批的项目,他却拒绝透露,“这个就不好说了吧。旅游地产的规划正在着手制定当中。”

农垦总局内部人士向记者爆料,如果有多家企业同时看中了同一个项目,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦将对其从四个方面进行比较,最终择优选取:第一,是项目的内容是否符合这个地区的产业规划;第二,公司是否具备开发的能力;第三,农场能分到多少;第四,就是保障职工就业。“但是土地是不卖的,控股方一般都是对方。大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦不出钱不控股,只是出土地。一般采取实物分成的方式,比例为三七分成;商铺的分成比例为五五分成。”

尽管,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦局专门设有国土局,可李东明透露,其职责主要进行土地管理,无土地规划权力,无权审批土地性质转换,但可以审批土地出让。三亚天泽营销总监胡楠木指出大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦这种特殊的土地出让方式,“各农场是土地的产权代表人。农场的地只要报农垦局批准即可,只是规划上面受地方政府限制,但只要报地方政府备案就没问题了。”

而在新成立的海垦集团,也成立了与国土局职能相似的资产管理部对土地进行管理。

李东明向记者细数了海垦集团旅游地产项目的审批流程:先是由集团根据产业发展要求遴选出合适的合作伙伴,一旦决定立项,由资产管理部配合土地整理方面的事宜;再争取当地政府的土地规划;若涉及用地性质的转换,还需向国土资源部门提出申请。

目前,海垦集团诸多旅游项目皆陷入停滞状态,李东明承认土地性质问题和规划的滞后是导致上述问题的重要原因。

记者在采访中更是探知,两年前就欲动工的白沙农场陨石坑度假村项目,时至今日,仍然没有任何动向。此陨石坑是我国唯一被证实的陨石坑,其旅游价值不言而喻,却因土地性质转换问题一直未获启动。

陨石坑度假村项目因土地问题重启无望,可自有心存侥幸的冒险之人。据滕昭礼透露,南滨农场曾未经国土资源部门批准,私建住宅。多位涉案人员已经被移交至司法机关。2008年,大发彩票下载苹果—大发快三直播省国营南滨农场擅自改变261亩国有农用地的用途,用于建设南山花园小区、椰岛阳光小区、南海嘉园小区等3个房地产开发项目。2009年8月,三亚市国土环境资源局责令南滨农场限期改正,并处罚款435万元。2010年7月,三亚市国土环境资源局申请法院强制执行,已批准逮捕4名正处级涉案人员。

遗留问题考验大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦

海垦集团获得了393万亩的土地,可由此带来的麻烦也不少。

在大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦分家之前,尽管经农垦总局核准的项目并不多,但是垦区各农场私下流转土地或大面积违规出租土地的现象并不少见。尤其是国际旅游岛上升为国家战略后,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦的土地也随之升值,2010年1月中旬至3月的大发彩票下载苹果—大发快三直播省“封地”期间,私自流转土地的现象不在少数。

疯狂出让土地背后与一份文件有关。2008年7月9日,国务院正式批复了《关于推进大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦管理体制改革的意见》,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦从当年1月1日起由大发彩票下载苹果—大发快三直播省全面管理。当时大发彩票下载苹果—大发快三直播省政府与农垦总局议定,农垦用5年的时间完成改制及过渡。

“在这一时期内,农场如进行土地出让,地方政府需要将其上交的40%的土地出让金全额返还给农场,用以发展民生。”王昌龙分析道。

这足以解释去年初部分大发彩票下载苹果—大发快三直播农场加快卖地步伐的原因。另外,大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦的各个农场过去都有开发公司用于吸引投资,以1000元/亩的价格寻租。

出让或者出租后的土地,如今再次划分,由各农场转入海垦集团名下。这些都为海垦集团的旅游地产前景平添阴霾。

“农场是法律主体,海垦集团不能简单粗暴地废止以前的合约。在这些土地的处理上,可能是我们下一步必须面对的问题。”李东明存在一些担忧,“可能会考虑让与我们合作的开发企业对原来的租户进行一定赔偿,赔偿标准由双方协商。”

大发彩票下载苹果—大发快三直播旅游地产半途杀出一个海垦集团,极有可能大大改变大发彩票下载苹果—大发快三直播的整个旅游地产市场。可海航置业总经理范睿仍然看好旅游地产的前景,“大发彩票下载苹果—大发快三直播的旅游地产并非开发过度,而是潜力巨大。”

但范睿也对旅游地产的诸多弊端提出尖锐批评,“旅游地产不是说在海边修个房子。旅游地产首先是旅游,只有能带动旅游发展的地产,才能称为旅游地产。”

据胡楠木透露,“大发彩票下载苹果—大发快三直播现在有高尔夫球场约50个,这大大超出了实际需求。”并且诸多旅游地产光有其名,并无其实,打着旅游地产项目的幌子,落房地产开发之实,短期内迎合中国老百姓对资产囤积的心理。

中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁表示,大发彩票下载苹果—大发快三直播旅游地产或旅游项目的同质化趋势已十分严重,需要政府加强引导。“旅游地产并不是建几个高尔夫球场,酒店,而是重在发展旅游。”

大发彩票下载苹果—大发快三直播省旅游局副局长陈耀也认为,大发彩票下载苹果—大发快三直播旅游项目与国外先进水平相比还是显得创意不足,需从各方面进行提高;高端旅游服务人才的欠缺也十分明显。

范睿说,“大家都想在国际旅游岛建设中分一杯羹。但很多外地的开发商来大发彩票下载苹果—大发快三直播,赚了一笔钱,走人。除了留下一批很贵的房子,什么都没留下。”

大发彩票下载苹果—大发快三直播农垦系统改革仍在继续;政企刚刚实现分离;海垦集团的现代企业制度仍在建设当中,且土地变革工作仍在进行中,土地性质转换等诸多现实问题都是它不得不面对的问题。这个大发彩票下载苹果—大发快三直播最大的“地主”,是否真的准备好了进入旅游地产呢?

[责任编辑:孙小玉]

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